Le monde des affaires vante les mérites de la copropriété et les bénéfices financiers personnels associés. Alors si cette forme de propriété comporte certains avantages, elle vient aussi avec son lot de réalités dont il faut être conscient avant d’acheter. Si la copropriété peut-être une avenue heureuse pour devenir propriétaire, c’est aussi le lieu des conflits et des complicités axées sur l’appât du gain avec des batailles répétées, structures de gestion mal ajustées aux capacités collectives, ignorance des règles du jeu et de la loi, esprit de compétition axé sur des intérêts particuliers…Nombres de copropriétés sont devenues des lieux de souffrance.
Un pour tous, tous pour un ?
Le syndicat d’une copropriété est une communauté d’individus. Les administrateurs de cette communauté vivent tout près des copropriétaires au quotidien. Le sentiment de sécurité, de confiance sera créé par les liens tissés entre tous, mais aussi par l’attention portée par ces leaders sur la qualité de vie de chacun et sur les intérêts de tous.
Les problèmes arrivent quand certains maintiennent une position d’intérêt très personnelle en oubliant les enjeux communs ou si un syndicat impose de façon trop rigide les règlements de la copropriété et bien sur quand les administrateurs ne respectent pas les obligations de gestion et d’entretien de l’immeuble et puis s'il manque ces ingrédients magiques et essentiels à la gestion d’un immeuble qui sont la bienveillance et la gentillesse.
Les syndicats de copropriété via les administrateurs gèrent les petites situations au quotidien et les grands enjeux de l’immeuble associés au respect des obligations légales et à la qualité de vie des copropriétaires.
Si un conseil d’administration fonde la gestion de la copropriété sur l’intérêt particulier de certains administrateurs plutôt que sur l’intérêt collectif il y a un haut risque de transfert du fardeau des obligations collectives et légales sur les nouvelles générations de copropriétaires, ce qui peux créer des drames de vie et des pertes.
Quand un édifice est peu entretenu pendant des années, que peu ou pas d’argent est investi dans le fond de prévoyance et qu’aucune inspection de l’immeuble n’est effectuée, tout le monde avance à l’aveugle et les problèmes finissent par exploser. Certains pensaient sauver de l'argent ?! Alors, des copropriétaires et administrateurs veulent vendre, quitter le bateau en fonction de leurs intérêts personnels et les autres se retrouvent avec le fardeau sur les bras. Bien sûr, il est possible de poursuivre, mais la démarche est épuisante, frustrante, coûteuse, prend un temps fou et pendant ce temps, les victimes doivent continuer à payer les travaux et les procédures et puis il faut continuer à vivre ! Un pour tous, tous pour un ou chacun pour soi ?
L’accessibilité à la justice est ardue et trop cher
Il faut être conscient que l’accessibilité à la justice est ardue et onéreuse. Force est de constater qu’en 2017, le système de justice est complexe, les arbitres et les avocats trop chers et les délais encore trop longs. Et puis sans argent les copropriétaires perdent l’accès à la justice. Certains administrateurs abusent de cette problématique faisant perdre ainsi le droit aux demandeurs potentiels de se faire représenter sachant que la personne se trouve en situation précaire financièrement par trop de travaux improvisés et de mauvaises gestion dans la copropriété. Pas d’argent, pas de justice !
Quand les actions des administrateurs sont axées sur l’appât du gain, une partie de bras de fer devient tendue au sein de la copropriété. Ainsi, des administrateurs ont pu provoquer en partie la précarité du copropriétaire et ils jouent au jeu « cours moi après si tu peux m’attraper à coûts d’avocats et de procédures . » Des copropriétaires vendent à perte ou se retirent des procédures même si au bout du compte ils auraient pu gagner et avoir un sentiment de justice. Ils sont en survie, que faire ? Vers qui se tourner ? Des avocats diront « payer les travaux, vous irez les rechercher en cour » puis la réalité devient tout autre en considérant les frais de justice! Il faut bien évaluer les procédures à entreprendre et cet exercice n’est pas simple.
La médiation: un moyen moins coûteux de se mettre d’accord et de prévenir
La médiation est actuellement une voie de prévention et de règlement des différends à condition que les parties acceptent d’y participer. Une clause de médiation peut être intégrée dans les règlements de la co-propriété qui s’impose ainsi comme première étape de tentative de résolution du problème avant d’aller vers les tribunaux si le différend ne se règle pas et puis le coût est partagé entre tous. La médiation favorise le rassemblement des personnes en fonction des intérêts communs et le partage d’information de façon plus équitable.
Bien sûr, le mieux est de prévenir et d’être le mieux informé possible sur la gestion de l’immeuble avant d’acheter et de savoir qui sont les copropriétaires. Actuellement il est très difficile d’obtenir les bonnes informations pour un nouvel acheteur et le constat est que les courtiers immobiliers ne sont pas formés sur les enjeux réels de la copropriété.
L’intimidation et le harcèlement en copropriété.
Il n’est pas rare d’être témoin de scènes d’intimidation dans les copropriétés. Outre les problèmes relationnels et de personnalité qui engendre des zones de conflits et parfois de harcèlement et d’intimidation, des divergences entre les intérêts personnels des administrateurs et ceux de la collectivité crées un environnement conflictuel qui ébranlent les bases du sentiment de sécurité, la stabilité émotive et financière, la santé et bouleversent des familles. Les manques et les ambitions d' administrateurs sont un terrain propice à l’intimidation quand certains prennent des moyens pour prendre du pouvoir et payer le moins possible malgré les critères de la loi. Certains envahiront les parties communes de l’immeuble, des administrateurs ne feront pas faire les travaux nécessaires dans une partie privative même si c’est à cause de travaux ou de négligences dans les parties communes comme les fondations ou les égouts, ou refuseront de compenser un copropriétaire augmentant ainsi sa précarité. Certains abusent de leur pouvoir, en tenant des propos vexatoires, en atteignant la crédibilité et la réputation des autres, en court circuitant les processus de gestion, en posant des actes dans l’intention de nuire, en isolant des copropriétaires qui ne partagent pas la même vision. C’est douloureux et souffrant l’intimidation.
Les personnes impliquées n’arrivent plus à être heureuses chez elles, à vivre en toute quiétude, surtout si cela touche le plus grand investissement de leur vie. L’intimidation dans les copropriétés est une réalité courante. C’est une stratégie difficile à prouver, mais quand on pense vivre de l’intimidation il faut le dénoncer et se faire confiance. L’intimidation est inacceptable entre les copropriétaires.
La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, des services juridiques et de médiation peuvent être des sources fiables pour mieux se protéger et intervenir.
Investissement individuel, intelligence collective
Bien sur il y a aussi des copropriétaires heureux. Savoir où l’on se met les pieds est évidement un gage de bonheur. Toutes les expériences en copropriété ne sont pas synonyme de problèmes. Nous comprenons qu’avant d’investir dans une copropriété il est important de bien s’informer sur la gestion, l’état de l’immeuble, consulter les registres, le livre des minutes et les informations sur l’entretien du bâtiment. Être copropriétaire réclame un investissement personnel en temps, en argent et en responsabilité dans la vie collective. Maintenant nous savons qu’il existe des ressources pour soutenir les syndicats de copropriété dans leurs obligations complexes, quelles soient juridiques, en prévention des conflits ou en gestion des copropriétés.
Il faut réagir; créer une communauté collective au sein de la copropriété, c’est se regrouper autour d’ intérêts communs. Chaque personne est censée vivre en toute quiétude sous son toit tout en préservant son investissement personnel via celle du bien collectif. Mettre les ressources en commun c’est en décupler le potentiel. Mais si ça dérape c’est l’enfer et cet investissement peut bloquer la vie des personnes en plus de subir un ensemble de dommages et parfois même de l’intimidation.
Pour prévenir la souffrance dans les copropriétés en tant que copropriétaire, administratrice et médiatrice je recommande d’inscrire l’intelligence collective à l’ordre du jour de toutes les réunions des conseils d’administration des syndicats de copropriété.
Les syndicats de copropriété ne devraient-ils pas être en quête de bienveillance et de gentillesse ?
Les copropriétaires ne devraient-ils pas être informés de leurs droits et obligations et des valeurs communes de la communauté ?
Les administrateurs ne devraient-ils pas être formés ?
La bonne gestion ne devrait-elle pas être l’objectif central en fonction des critères de la loi ?
Chaque administrateur ne devrait-il pas affirmer son engagement pour défendre les enjeux communs tout en prenant soin des besoins de chacun ?
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