Le monde des affaires vante les mérites de la copropriété et les bénéfices financiers personnels associés. Alors si cette forme de propriété comporte certains avantages, elle vient aussi avec son lot de réalités dont il faut être conscient avant d’acheter. [...]
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Le monde des affaires vante les mérites de la copropriété et les bénéfices financiers personnels associés. Alors si cette forme de propriété comporte certains avantages, elle vient aussi avec son lot de réalités dont il faut être conscient avant d’acheter. Si la copropriété peut-être une avenue heureuse pour devenir propriétaire, c’est aussi le lieu des conflits et des complicités axées sur l’appât du gain avec des batailles répétées, structures de gestion mal ajustées aux capacités collectives, ignorance des règles du jeu et de la loi, esprit de compétition axé sur des intérêts particuliers…Nombres de copropriétés sont devenues des lieux de souffrance.
Un pour tous, tous pour un ?
Le syndicat d’une copropriété est une communauté d’individus. Les administrateurs de cette communauté vivent tout près des copropriétaires au quotidien. Le sentiment de sécurité, de confiance sera créé par les liens tissés entre tous, mais aussi par l’attention portée par ces leaders sur la qualité de vie de chacun et sur les intérêts de tous.
Les problèmes arrivent quand certains maintiennent une position d’intérêt très personnelle en oubliant les enjeux communs ou si un syndicat impose de façon trop rigide les règlements de la copropriété et bien sur quand les administrateurs ne respectent pas les obligations de gestion et d’entretien de l’immeuble et puis s'il manque ces ingrédients magiques et essentiels à la gestion d’un immeuble qui sont la bienveillance et la gentillesse.
Les syndicats de copropriété via les administrateurs gèrent les petites situations au quotidien et les grands enjeux de l’immeuble associés au respect des obligations légales et à la qualité de vie des copropriétaires.
Si un conseil d’administration fonde la gestion de la copropriété sur l’intérêt particulier de certains administrateurs plutôt que sur l’intérêt collectif il y a un haut risque de transfert du fardeau des obligations collectives et légales sur les nouvelles générations de copropriétaires, ce qui peux créer des drames de vie et des pertes.
Quand un édifice est peu entretenu pendant des années, que peu ou pas d’argent est investi dans le fond de prévoyance et qu’aucune inspection de l’immeuble n’est effectuée, tout le monde avance à l’aveugle et les problèmes finissent par exploser. Certains pensaient sauver de l'argent ?! Alors, des copropriétaires et administrateurs veulent vendre, quitter le bateau en fonction de leurs intérêts personnels et les autres se retrouvent avec le fardeau sur les bras. Bien sûr, il est possible de poursuivre, mais la démarche est épuisante, frustrante, coûteuse, prend un temps fou et pendant ce temps, les victimes doivent continuer à payer les travaux et les procédures et puis il faut continuer à vivre ! Un pour tous, tous pour un ou chacun pour soi ?
L’accessibilité à la justice est ardue et trop cher
Il faut être conscient que l’accessibilité à la justice est ardue et onéreuse. Force est de constater qu’en 2017, le système de justice est complexe, les arbitres et les avocats trop chers et les délais encore trop longs. Et puis sans argent les copropriétaires perdent l’accès à la justice. Certains administrateurs abusent de cette problématique faisant perdre ainsi le droit aux demandeurs potentiels de se faire représenter sachant que la personne se trouve en situation précaire financièrement par trop de travaux improvisés et de mauvaises gestion dans la copropriété. Pas d’argent, pas de justice !
Quand les actions des administrateurs sont axées sur l’appât du gain, une partie de bras de fer devient tendue au sein de la copropriété. Ainsi, des administrateurs ont pu provoquer en partie la précarité du copropriétaire et ils jouent au jeu « cours moi après si tu peux m’attraper à coûts d’avocats et de procédures . » Des copropriétaires vendent à perte ou se retirent des procédures même si au bout du compte ils auraient pu gagner et avoir un sentiment de justice. Ils sont en survie, que faire ? Vers qui se tourner ? Des avocats diront « payer les travaux, vous irez les rechercher en cour » puis la réalité devient tout autre en considérant les frais de justice! Il faut bien évaluer les procédures à entreprendre et cet exercice n’est pas simple.
La médiation: un moyen moins coûteux de se mettre d’accord et de prévenir
La médiation est actuellement une voie de prévention et de règlement des différends à condition que les parties acceptent d’y participer. Une clause de médiation peut être intégrée dans les règlements de la co-propriété qui s’impose ainsi comme première étape de tentative de résolution du problème avant d’aller vers les tribunaux si le différend ne se règle pas et puis le coût est partagé entre tous. La médiation favorise le rassemblement des personnes en fonction des intérêts communs et le partage d’information de façon plus équitable.
Bien sûr, le mieux est de prévenir et d’être le mieux informé possible sur la gestion de l’immeuble avant d’acheter et de savoir qui sont les copropriétaires. Actuellement il est très difficile d’obtenir les bonnes informations pour un nouvel acheteur et le constat est que les courtiers immobiliers ne sont pas formés sur les enjeux réels de la copropriété.
L’intimidation et le harcèlement en copropriété.
Il n’est pas rare d’être témoin de scènes d’intimidation dans les copropriétés. Outre les problèmes relationnels et de personnalité qui engendre des zones de conflits et parfois de harcèlement et d’intimidation, des divergences entre les intérêts personnels des administrateurs et ceux de la collectivité crées un environnement conflictuel qui ébranlent les bases du sentiment de sécurité, la stabilité émotive et financière, la santé et bouleversent des familles. Les manques et les ambitions d' administrateurs sont un terrain propice à l’intimidation quand certains prennent des moyens pour prendre du pouvoir et payer le moins possible malgré les critères de la loi. Certains envahiront les parties communes de l’immeuble, des administrateurs ne feront pas faire les travaux nécessaires dans une partie privative même si c’est à cause de travaux ou de négligences dans les parties communes comme les fondations ou les égouts, ou refuseront de compenser un copropriétaire augmentant ainsi sa précarité. Certains abusent de leur pouvoir, en tenant des propos vexatoires, en atteignant la crédibilité et la réputation des autres, en court circuitant les processus de gestion, en posant des actes dans l’intention de nuire, en isolant des copropriétaires qui ne partagent pas la même vision. C’est douloureux et souffrant l’intimidation.
Les personnes impliquées n’arrivent plus à être heureuses chez elles, à vivre en toute quiétude, surtout si cela touche le plus grand investissement de leur vie. L’intimidation dans les copropriétés est une réalité courante. C’est une stratégie difficile à prouver, mais quand on pense vivre de l’intimidation il faut le dénoncer et se faire confiance. L’intimidation est inacceptable entre les copropriétaires.
La Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, des services juridiques et de médiation peuvent être des sources fiables pour mieux se protéger et intervenir.
Investissement individuel, intelligence collective
Bien sur il y a aussi des copropriétaires heureux. Savoir où l’on se met les pieds est évidement un gage de bonheur. Toutes les expériences en copropriété ne sont pas synonyme de problèmes. Nous comprenons qu’avant d’investir dans une copropriété il est important de bien s’informer sur la gestion, l’état de l’immeuble, consulter les registres, le livre des minutes et les informations sur l’entretien du bâtiment. Être copropriétaire réclame un investissement personnel en temps, en argent et en responsabilité dans la vie collective. Maintenant nous savons qu’il existe des ressources pour soutenir les syndicats de copropriété dans leurs obligations complexes, quelles soient juridiques, en prévention des conflits ou en gestion des copropriétés.
Il faut réagir; créer une communauté collective au sein de la copropriété, c’est se regrouper autour d’ intérêts communs. Chaque personne est censée vivre en toute quiétude sous son toit tout en préservant son investissement personnel via celle du bien collectif. Mettre les ressources en commun c’est en décupler le potentiel. Mais si ça dérape c’est l’enfer et cet investissement peut bloquer la vie des personnes en plus de subir un ensemble de dommages et parfois même de l’intimidation.
Pour prévenir la souffrance dans les copropriétés en tant que copropriétaire, administratrice et médiatrice je recommande d’inscrire l’intelligence collective à l’ordre du jour de toutes les réunions des conseils d’administration des syndicats de copropriété.
Les syndicats de copropriété ne devraient-ils pas être en quête de bienveillance et de gentillesse ?
Les copropriétaires ne devraient-ils pas être informés de leurs droits et obligations et des valeurs communes de la communauté ?
Les administrateurs ne devraient-ils pas être formés ?
La bonne gestion ne devrait-elle pas être l’objectif central en fonction des critères de la loi ?
Chaque administrateur ne devrait-il pas affirmer son engagement pour défendre les enjeux communs tout en prenant soin des besoins de chacun ?
L’Université de Montréal possède un grand terrain dans la partie nord de l’arrondissement d’Outremont, au centre de l’île. Cet espace, immense, dans un seul tenant, était un véritable bijou pour un aménagiste. Qu’est-ce que l’Université en a fait? [...]
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L’Université de Montréal possède un grand terrain dans la partie nord de l’arrondissement d’Outremont, au centre de l’île. Cet espace, immense, dans un seul tenant, était un véritable bijou pour un aménagiste. Qu’est-ce que l’Université en a fait?
L’Université a d’abord détruit l’ampleur de cet espace, en le morcelant en une quinzaine de parcelles. Ensuite, elle a considéré comme une contrainte la voie de chemin de fer, alors que ce réseau pouvait également être perçu comme une ressource. Enfin on a détruit la ligne d’arbres située du côté sud de ce grand espace. Quand on observe l’ensemble de l’arrondissement d’Outremont, on remarque qu’avec l’implantation d’un complexe de condos dans la partie sud du secteur residentiel, au 1420 Mont-Royal, on met en place les conditions pour que dans les années qui viennent un tourbillon de voitures s’y manifeste chaque jour. Du côté nord du secteur résidentiel, ce sera la même chose, sachant qu’une partie des travailleurs et des étudiants du complexe universitaire s’y rendront en voiture. Ouf! Que de voitures dans nos rues déjà fort achalandées !
Et quelle place a-t-on réservée pour les citoyens d’Outremont qui aimeraient y faire de longues promenades à pied ou en ski de fond sans traverser 10 ou 20 rues ? Quelle place a-t-on réservée aux cyclistes qui eux aussi aimeraient circuler sans être bloqués continuellement par des stops ? On les a oubliés, on n’en a pas tenu compte, ils ne faisaient pas le poids dans la problématique d’aménagement. C’est plutôt surprenant pour une institution comme l’Université de Montréal… En fait, c’est révoltant. On aurait pu faire beaucoup mieux. D’abord au lieu de considérer la voie ferrée qui traverse le site uniquement comme une contrainte, on aurait du la considérer comme une ressource. Une voie qui sert de base à des aménagements linéaires. D’abord un réseau de sentiers de randonnée qui connectent avec des rues d’Outremont, par exemple avec la rue Durocher où j’habite. Et, bien sûr, une piste cyclable qui connecte avec la piste des quartiers voisins de Rosemont et du Plateau-Mont-Royal.
Ces réseaux linéaires me semblent aller de soi, considérant qu’on est au 21è siècle et que la plupart des nouveaux quartiers intègrent des réseaux linéaires dans l’aménagement. Et ici, on avait un nouveau quartier à aménager. Nouveau, vaste, avec toutes les possibilities.
J’ai l’impression que dans une bonne mesure on a considéré l’espace du campus comme une entité à part, au lieu de le considérer comme une partie d’un espace beaucoup plus vaste qu’on vient compléter et enrichir. Enrichir par de nouveaux parcs, surtout linéaires. Compléter par un réseau qui prolonge la piste cyclable située du côté est. Ce qui m’étonne c’est que j’ai entendu très peu de voix pour s’opposer à cet aménagement de faible qualité. Où sont les organismes et les institutions qui favorisent les parcs, les pistes cyclables, le plein air, l’exercice physique, la marche, etc. Est-ce que les spécialistes de la faculté d’aménagement de l’Université ont eu leur mot à dire? Et qu’a dit le conseil d’arrondissement d’Outremont ?
Il est un peu tard pour agir dans le bon sens, mais je crois qu’il n’est pas trop tard. J’ai examiné le terrain situé entre les bâtiments déjà installés et l’emprise de la voie ferrée. Il y a de la place pour y implanter un parc linéaire avec différents réseaux : sentier de randonnée pédestre et de ski, piste cyclable. (Voir photo). Je demande donc à monsieur Alain Boilard, responsable du projet, d’examiner ma proposition et de dire s’il est encore possible d’implanter un réseau entre la voie ferrée et les bâtiments du campus. Je crois que l’ajout d’un pareil réseau permettrait à beaucoup de citoyens d’avoir une vision plus positive de ce campus et aussi de l’Université de Montréal. Au lieu de ne penser qu’aux centaines de voitures qui vont s’ajouter au trafic dans leurs rues, ces citoyens pourraient sortir de la maison et aller circuler dans les réseaux qui traversent le campus, à pied, en ski de fond ou à bicyclette. Au lieu d’un acte manqué, on aurait un acte réussi.
Léon Gagnon
Citoyen d’Outremont
leongagnon@videotron.ca
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Voici ce quoi avait l'air le petit parc de l'Épée ce matin, adjacent au 650, av. de l'Épée, après que des gaillards aux dossards oranges aient pris à peine 19 secondes pour ramasser quelques feuilles et qu’ils soient partis en y laissant le reste. Est-ce possible que la ville puisse s’occuper de ce problème sanitaire? La ville aurait intérêt à se bouger puisque même un poteau de stationnement, brisé depuis au moins 6 mois, se trouve sur le sol comme le démontre la photo.
Et tant qu¹à passer des messages - le stationnement adjacent n’a plus de lampadaire depuis le début le l’hiver dernier.
François Audet
Louise D'Aoust
Martin Rosenberg
Catherine Girard Audet
Résidents exaspérés de la rue de l’Épée
Voici ce quoi avait l'air le petit parc de l¹Épée ce matin, adjacent au 650, av. de l'Épée, après que des gaillards aux dossards oranges aient pris à peine 19 secondes pour ramasser quelques feuilles [...]
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Une réponse de Projet Montréal à une lettre d’opinion provenant d’un groupe de signataires. Lire la lettre ici : Trois conseils pour la prochaine mairesse, ou le prochain maire de l’arrondissement d’Outremont.
Le 10 avril dernier, une lettre d’opinion intitulée Trois conseils pour la prochaine mairesse, ou le prochain maire de l’arrondissement d’Outremont était publiée, dans laquelle Projet Montréal (PM) fut interpellé concernant des recommandations mises de l’avant par les quatre citoyens signataires.
La conseillère Mindy Pollak de Projet Montréal travaille à “réconcilier les solitudes” dans Outremont depuis son élection en 2013 afin de créer un dialogue continu avec l’ensemble des parties prenantes concernées, qui serait fondé sur la franchise et la transparence. Pour nous, il est essentiel que les règlements soient suivis par tous sans exception et que le respect des uns sur des autres soit au centre d’une meilleure cohabitation.
Nos parcs sont la colonne vertébrale de notre arrondissement et nous sommes conscients que le futur conseil doit s’y attarder en priorité. Notre arrondissement en est un de familles et il exige que nos parcs soient adéquatement aménagés pour accueillir les usagers de tous âges. En effet, parmi nos multiples espaces verts, rares sont ceux qui offrent des jeux modernes pour enfants ou des endroits dédiés aux sports. Nous remédierons à ces lacunes.
De plus, la qualité des autres infrastructures laisse beaucoup à désirer. Tandis que l’état des bâtiments se dégrade, les autres services publics, le nettoyage des lieux et celui des toilettes sont à peine maintenus. La réintroduction des gardiens de parcs aiderait grandement. Ils seraient aux premières loges pour assurer la qualité des services et la propreté des lieux.
La sécurité routière est un enjeu majeur à Montréal et Outremont ne fait pas exception. Qu’on soit adulte, ainé ou de petits ou grands enfants, nous sommes tous en droit de nous sentir en sécurité, peu importe que l’on soit à pied, en fauteuil roulant, à vélo, ou autre. Entre autres idées qui puissent assurer une meilleure sécurité publique, mentionnons la sécurisation de nos ruelles, de nouvelles pistes cyclables, un service d’accompagnement l’hiver pour les ainés, de nouveaux aménagements aux intersections aux alentours des écoles et un renforcement des mesures de respect des limites de vitesse à 30 km/h et moins. Les membres de Projet Montréal Outremont partagent les mêmes enjeux que l’ensemble des citoyens. C’est normal — nous sommes tous des citoyens voisins comme vous! Les quatre signataires de la lettre pourront nous croire — leurs préoccupations sont les nôtres.
Le 10 avril dernier, une lettre d’opinion intitulée Trois conseils pour la prochaine mairesse, ou le prochain maire de l’arrondissement d’Outremont était publiée, dans laquelle Projet Montréal (PM) fut interpellé concernant des [...]
Le Journal d'Outremont vous encourage à nous communiquer vos lettres d'opinion. La rédaction se réserve le droit d'éditer les textes qui lui sont soumis pour en faciliter la lecture et la compréhension. Ne seront retenus que les textes sur des sujets pertinents, utilisant un langage non-discriminatoire, non-injurieux et écrit dans un français correct. Le Journal d'Outremont se dégage totalement des propos publiés et n'assume aucune responsabilité quant à leur contenu. Vous pouvez nous communiquer votre missive par courriel en y indiquant votre nom et votre adresse, même si le numéro civique de celle-ci ne sera pas publié. : info@journaloutremont.com. Vous pouvez réagir à un propos en cliquant sur Ajouter un commentaire.
Il y a plus de cinq ans que nous demandons des vrais travaux pour refaire notre ruelle (entre Lajoie et Bernard et entre Stuart et Dollard) et non du colmatage qui ne dure que quelques mois.
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Nos enfants se blessent en faisant du velo parmi ces trous, notre fête des voisins est sacrifiée, le lourd camion à ordures aide à empirer l'état de la ruelle toutes les semaines... nous ne savons plus quoi faire. En même temps, nos taxes montent et le droit de stationner librement cesse progressivement d'exister dans notre quartier. Il serait important de divulguer cela car cette situation est une vraie honte pour nos administrateurs publics.
Dan Kraft
Il y a plus de cinq ans que nous demandons des vrais travaux pour refaire notre ruelle (entre Lajoie et Bernard et entre Stuart et Dollard) et non du colmatage qui ne dure que quelques mois. [...]
